Возможна ли дешевая ипотека и низкие процентные ставки по кредитам в 2020 году?

Ожидания НБУ

Представители Нацбанка Украины говорят о том, что массовый запуск ипотечных программ возможен в последнем квартале 2020 года. Об этом заявила Катерина Рожкова, заместитель главы НБУ. При этом она надеется, что обещанные президентом Зеленским 10% по ипотечным кредитам получится экономически, а не административными мерами. Ипотечное кредитование поможет разбудить и другие отрасли кредитования, которым требуется подпитка. НБУ также работает с коммерческими банками, пытаясь найти и другие способы расширения сегмента кредитования.

Корпоративный банковский сектор особая сфера. Банки неохотно идут на понижение процентной ставки по кредиткам. По словам Рожковой, руководство банков мотивируют это сохранением высокой маржи, не понимая, что высокие показатели остались в прошлом. Выходом из положения НБУ видит только снижение депозитных ставок. На практике представителям Нацбанка удалось договориться с несколькими банками с украинским и иностранным капиталом, которые немного понизили кредитные ставки.

НБУ настойчиво просит банковскую сферу разработать новые кредитные программы, с учетом затянувшихся карантинных мер. Главные условия новых программ:

• пониженные процентные ставки;
• более длительный срок займа;
• облегченные условия кредитования.

Главным условием регулятор рынка видит не просто увеличения числа кредитов, а помощь бизнесу в восстановлении деятельности. Президент Украины Владимир Зеленский гарантировал украинцем уже до конца 2020 года ипотечное кредитование под 10% и доступные кредиты для малого бизнеса.

Инфляция и процентные ставки

Отставка главы НБУ Якова Смолия и назначение на его должность нового руководителя не должна повлиять на стабильную работу стабилизатора рынка. Первый заместитель в своем интервью объявила, что стратегия развития центрального банка Украины останется неизменной и при новом руководителе, который имеет то же стратегическое видение реформ, как и его предшественник. Команда руководства банка, скорее всего, не смениться, поскольку многие представители НБУ имеют действующие реформы в разных направлениях развития экономики и на разных стадиях реализации. В банке действует коллегиальная система принятия решений, и потому один человек не сможет управлять НБУ в одностороннем порядке.

Главное обвинение, которое было адресовано бывшему главе Нацбанка было в создании пирамиды ОВГЗ. Но именно внутренние облигации и политика монетизации помогли уменьшить инфляцию и защитить население от обесценивания сбережений. Дефицит в бюджете восполняется за счет распределения ОВГЗ на рынке Украины. Низкий уровень инфляции привел и к низкому уровню процентных ставок по кредитам. Министерство финансов выдает займы от 7 до 10%. Эти показатели рекордно низкие для украинского государства. Повышение уровня инфляции привет к повышению процентных ставок, именно поэтому представители НБУ планируют и дальше запускать на рынок ОВГЗ для привлечения внутренних инвестиций и продолжать вести монетарную политику для предотвращения обесценивания денежных знаков.

Ставки по депозитам

Станет ли Украина страной, в которой будут административно ограничивать процентные ставки? Представители НБУ думают, что до этого не дойдет. Мнения экспертов о нужном уровне инфляции разделились. По словам министра финансов, некоторые развитые страны имеют процентные ставки, которые будут ниже инфляции, тогда как Катерина Рожкова в своем интервью говорит, что ни в одной европейской стране экономика не может работать по жестким указам правительства.

Экономические законы говорят, что чрезмерный контроль со стороны государства может привести к потере работоспособности бизнеса. Население несет ресурсы в банк, чтобы защитить накопления от инфляции. Высокий уровень инфляции ведет к высоким ставкам по депозитам. Это приводит и к росту кредитных ставок.

Иногда для примера приводят ставки по валютным депозитам населения, но эта параллель ошибочна. Многие банки вынуждены были понизить ставки с 2% до 0,5% и даже ниже. Но люди все равно не спешат забирать свои вклады. При этом инфляция в Украине касается только национальной валюты и не касается покупательной способности евро и доллара.

Валютные ставки упали из-за того, что банковские учреждения имеют на сегодняшний день мало путей для вложения иностранной валюты. Кредитовать могут банки, которые имеют на счету валютную выручку. Спрос на валютные депозиты хоть и стабильный, но небольшой. Избыток валютных депозитов банки размещают в валютные ОВГЗ. Интересно, что по евро счетам в иностранных банках есть даже отрицательная доходность, поэтому для валютных счетов для граждан там даже вводят комиссию.

По словам представителей НБУ сознанию украинских граждан сложно привыкнуть к тому, что ставки (в том числе и депозитные) больше не будут высокими. 8% для депозита – это достаточно неплохо. При этом прямые аналогии между гривневым и валютным вкладом проводить нельзя.

Прогнозы по восстановлению кредитования

Мнение экспертов НБУ достаточно неутешительное. За прошлый год кредитный портфель банковской сферы сократился почти на 10%, в этом году 7%, и в следующем году по прогнозам не менее 12%. Восстановление прежних объемов кредитования возможно не ранее 2022 года. Такие прогнозы формируются на основе анализа банков. На дворе банковский кризис, и в предпринимательском секторе уменьшилась нужда в оборотном капитале, а также снизился уровень продаж. Спрос на кредиты среди представителей бизнеса уменьшился, хотя в потребительской сфере после послабления карантинных мер он немного вырос. И самое сложное это прогнозировать ситуацию в будущем, поскольку ключевым фактором выступает длительность карантина.

Самый популярный займ

Money4You

Сумма до:	15 000 грн.
Ставка:	0.1%
Срок:	До 30 дней

• Возраст 18+
• На любую банковскую карту
• Деньги через 20 минут
• Досрочное погашение без комиссий
• Только паспорт и ИНН
• Без справок и поручителей
• Возможность оформить кредит с плохой кредитной историей

Получить деньги

Несмотря на это есть положительные примеры кредитования предпринимательского сектора. Например, «Укравтодор» или знаменитый «Борисполь».

Банковский портфель падал уже несколько лет. Начиная с 2015 года происходило активное формирование резервов. На баланс стало взиматься имущество проблемных заемщиков. Сжатие кредитного портфеля практически совпало с началом карантина.

Проблемой для банков стало и массовое внедрение кредитных каникул. На момент карантина правительство запретило начислять штраф и пеню, хотя далеко не все население Украины пострадало от карантина в одинаковой степени. Банкам запрещено требовать от должников погашение долга. Но можно ли поставить депозиты на каникулы? И получается схема, когда у банков вымываются ликвидные активы, которые идут на оплату депозитов.

Дешевые кредиты

Анализ экспертов НБУ говорит о том, что в конце 2019 года средняя стоимость кредитов составляла 35% в год. Высокая переплата делает кредитование населения роскошью, а не нормой как в развитых странах. Для примера, в странах Евросоюза кредиты в евро для населения и бизнеса выдаются под 1,2%. Оформить кредит онлайн на карту без процентов можно не только в банковской организации, но и МФО. Вот только процентные ставки там начисляются ежедневно, и APR таких компаний составляет порой до 600 % в год. Такие займы сложно назвать дешевыми.

Доступные кредиты не только повысят доходы населения, они способны повлиять на уровень безработицы, способствовать развитию бизнеса и увеличить производительности производства, что ведет к росту экономики.

Многие видят перспективы падения процентных ставок в снижении учетной ставки НБУ, однако на 100% величина кредитных ставок от этого фактора не зависит.

Для восстановления бизнеса многие украинские банки готовы предложить специальные программы с более лояльными условиями кредитования и пониженными процентными ставками. По мнению НБУ эта мера может помочь бизнесу восстановиться. Что касается должников, которые находятся на кредитных каникулах – настала пора их оттуда вывести. Чтобы сделать этот процесс комфортным для всех участников процесса, эксперты советуют увеличить программы реструктуризации. При этом предложить клиенту сразу несколько вариантов кредитования с разными условиями.

Оценка кредитных рисков на портфельной основе

Одним из инструментов регулирования банковского сектора и понижения процентных ставок выступает новая оценка рисков. После обвинений в том, что НБУ жестко пытается контролировать банковский рынок и отрезает львиную долю бизнеса от финансирования, был сформирован новый подход. Из-за принятий новых постановлений банк должен формировать большие резервы. Выход из ситуации был найден. НБУ подняло порог по кредитам до 5 млн. гривен в одни руки (ранее был установлен на отметке 2 миллиона).

Предпринимателям, которые приходят в банк с хорошей бизнес стратегией требуется залог. Но если бизнес только запускается, при оценке кредитного рейтинга клиенту ранее присваивали самый низкий класс. Чтобы не оценивать отдельно каждого клиента, все кредиты до 5 000 000 гривен, банк может собирать в один портфель и самостоятельно оценивать. Если клиент аккуратно вносит платежи, банк может не формировать резервы, как это было ранее по требованиям Нацбанка.

Как снижение кредитных ставок повлияет на депозиты

Многие экономисты говорят, что стабильный прирост экономики получиться при процентной ставке по кредитам в 5%. При этом не стоит забывать, что цена депозитов в этом случае будет практически нулевой, поскольку банк должен сохранять хотя бы минимальную маржу. Многое зависит от учетной ставки НБУ, но одновременно с ее понижением падает ставка по депозитным сертификатам и кредиты, которые рефинансируются. Вся свободная ликвидность будет обращена в депозитные сертификаты. Чтобы банки не находились в убытке, они должны снижать ставки по депозитам. Все банковские ресурсы не могут использоваться под кредиты, их часть все равно должна находиться в высоколиквидных активах. Кроме того, кредиты должны быть возвратными, а при слишком высоких ставках это невозможно.

Оптимальный уровень инфляции

Рост экономики и понижение процентных ставок возможен только при стабильном уровне инфляции. Буквально за 5 лет инфляция от 40% снизилась до 2, во многом благодаря новой монетарной политике. По опыту Европейских стран, оптимальный уровень инфляции – около 5 процентов, с погрешностью в один процент в плюс или минус.

Решающим фактором играет еще и стабильность темпов инфляции. Впервые за долгие годы, инфляция является прогнозированной. Украинцы больше не боятся хранить деньги в гривнах.

Длительное рефинансирование

НБУ анонсирует банковские программы по рефинансированию сроком от 3 месяцев до 5 лет. Существует мнение, что главная цель этого проекта – возместить дефицит государственного бюджета. Представители НБУ говорят о том, что при вложении свободных активов во внутренние облигации будет сохранена ликвидность банковской системы.

Банки готовы кредитовать инвестиционные проекты, давать ипотеку на 20-25 лет, но при этом у них должна сохраняться уверенность, что НБУ может предоставить длительный ресурс. Для эффективности экономической системы долгосрочные проекты крайне необходимы, и потому эта идея реализуется ускоренными темпами.

Факторы, которые влияют на ипотеку в 2020 году

По задумке президента Украины ипотечные кредиты под 10% станут доступными для украинцев уже осенью 2020 года.

На ипотеку в Украине влияют такие факторы:

• уровень ВВП;
• состояние экономики;
• уровень инфляции;
• прибыльность активов;
• стоимость депозитов;
• ряд банковских надбавок;
• учетная ставка Национального банка.

Разница между ставкой НБУ и кредитной ставкой по потребительским кредитам формирует прибыль банка. На сегодняшний день это 6%, и с одной стороны это способствует понижению цен на ипотеку. Но обратной стороной служит проблема стоимости ресурсов и высокие требования НБУ по формированию резервов.

Если депозитные ставки будут понижаться, банковский портфель будет пополняться ресурсами, что позволит предложить более выгодные условия по ипотеке. Но продолжение карантина может стать огромным препятствием для всех планов НБУ и правительства. Зависит цена ипотеки также от стабильности национальной валюты и развитием сотрудничества с МВФ.

Многое зависит и от украинцев. Если они будут согласны сохранять депозиты под 5 или 7%, средства для дешевого ипотечного кредитования появятся у банков в запланированные сроки.

Реальный процент по ипотеке

Условия стоимости жилья на первичном рынке отличается не только от банка, но и фирмы застройщика. Летом 2020 года мечтающие об ипотеке граждане должны были оплатить 40% от его полной стоимости в качестве первого взноса, а реальный процент ипотеки составлял в среднем 22%. Первый год банки могут предлагать льготные условия – 5-7%, но далее стоимость ипотеки вырастет в 2-3 раза. Сроки и суммы ипотеки отличаются в каждом банке. В основном это 10-20 лет.

Есть варианты кредитования жилья стоимостью до 3 млн. грн, при процентной ставке 6%, первый взнос – 20% стоимости. Чаще всего процентная ставка по кредиту меняется в зависимости от кредитной программы. И обычно чем быстрее вы погашаете ипотеку, тем лучшую ставку вам может предложить банк. Естественно, залоговым имуществом служит сама квартира.

Часто банки применяют практику, при которой лояльная процентная ставка применяется к его кредиту на протяжении 5 лет при условии оплаты 40-50% стоимости жилья. Практикуются также плавающие ставки.