Ипотека в Украине в 2020 году — где лучше оформить

Вопрос отдельного жилья наверняка волновал или волнует каждую семью. Канули в лету годы, когда квартиру можно было получить от государства. Сейчас множество людей живет в арендованных квартирах. Накопить на покупку нового жилья обычной семье достаточно трудно. Поэтому один из возможных вариантов – ипотека. Что это? Разбираемся вместе.

Что такое ипотека

Ипотека – это способ купить недвижимость с помощью кредитных средств банка или другого финансового учреждения. Ипотечный кредит позволяет покупать квартиры и дома как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. При этом пока Вы не выплатите этот кредит, недвижимость будет считаться собственностью банка, т. е. будет находиться под залогом.

Ипотечный кредит (т. е. под залог недвижимости) может быть выдан и на другие крупные цели: крупный ремонт, обучение, покупка авто, оплата медицинской страховки (дорогостоящего лечения) и т. д.

Условия предоставления кредита на жилье

Поскольку кредит большой,  условия его выдачи достаточно жесткие. Банки страхуют свои финансовые риски. Изучаем детальнее.

Кто может обратиться за кредитом?

Получить ипотеку в банке может любой гражданин Украины. Для этого надо быть официально трудоустроенным  или зарегистрированным частным предпринимателем. Возраст не должен быть пенсионным. Также нужно будет подтвердить размер своего ежемесячного дохода.

Есть ли дополнительные требования к финансовому состоянию?

После Вашего обращения за кредитом сотрудники банка скрупулезно подсчитают не только Ваш официальный доход, но могут взять во внимание и неофициальные поступления в Ваш бюджет (работа по совместительству, подработки). Но в любом случае, плата по обслуживанию кредита не должна превышать 50 % Вашего ежемесячного дохода. Т. е. если Вам по кредиту нужно выплачивать 10 тыс. грн в месяц, Ваш доход должен быть не менее 20 тыс. грн.

Много ли придется переплачивать?

В среднем ставки по ипотеке составляют от 18 % до 24 % годовых. Максимальный срок предоставления кредита практически у всех банков одинаков – 20 лет, обязательный первоначальный взнос самого заемщика – от 30 % стоимости жилья.

Заемщик дополнительно оплачивает:

• разовую комиссию за получение кредита  – от 0,5 % до 2 % от суммы кредита;
• ежегодно оплачивает страховые полисы  – примерно 0,3 % от суммы залога (страхование недвижимости)  и 0,6 % от суммы кредита (страхование жизни заемщика).

Во время оформления ипотеки нужно будет:

• оценить жилье – за это платят оценщику разово около 1500 грн;
• оформить договор залога через нотариуса, чьи услуги обойдутся в сумму от 4600 грн и плюс государственная пошлина – 0,1 % от суммы залога (разово).

Куда обращаться за ипотекой?

Если же сравнивать сложность получения ипотечного кредита в государственных и частных банках, то в первых его взять сложнее. Частные банки лояльнее в плане подтверждения дополнительных доходов. Они могут брать во внимание, например, выписки по счетам, чеки на крупные покупки и т. д. Некоторые банки, видя, что доходов у заемщика не хватает, принимают документы о доходах членов его семьи, которые выступят поручителями по кредиту.

Некоторые украинские банки дают кредиты не только на готовое жилье, но и на то, что еще строится. Хотя таких банковских программ и немного, но они есть, например, у Ощадбанка, Укргазбанка, Кредобанка, Полтава-Банка.

Можно ли получить ипотеку без первоначального взноса

Получить ипотеку без первоначального взноса – мечта почти каждого, кто желает приобрести собственное жилье. Но если заемщик готов рисковать своим будущим, то банкиры – нет. Они очень неохотно дают кредиты без участия заемщика.

В то же время на рынке недвижимости Украины наблюдается определенный застой, поэтому привлекать новых клиентов по ипотеке в банки становится сложнее. В связи с этим некоторые украинские банки стали предлагать новую программу – «ипотека без первоначального взноса».

Какие подводные камни могут быть у этого предложения?

Если банк не требует от Вас первоначального взноса, какие гарантии выплаты по кредиту он тогда получит?

Оказывается все очень просто – вместо взноса с Вас потребуют предоставить в залог какую-либо недвижимость, например, Вашу квартиру. Причем не ту, которую Вы покупаете, и которая до окончания выплат и так является собственностью банка, а другую! Если Вы не являетесь собственником недвижимости – кредит Вам точно не дадут.

Если же квартира у Вас есть или таковую готовы заложить за Вас Ваши родственники (что само по себе – безумие!), оформление другой недвижимости под залог повлечет за собой дополнительные траты на уплату госпошлины, проведения экспертной оценки имущества, услуги нотариуса, различные страховые выплаты.

Может банкам все-таки выгодно выдавать такие кредиты?

На самом деле совсем нет. Выдача ипотечного кредита без первоначального взноса несет очень большие риски для банка, которые, в случае форс-мажора, не может покрыть даже высокая процентная ставка. Ведь клиент, который не может сделать первоначальный взнос – это человек с низкими личными доходами. Сможет ли он в дальнейшем выплатить ипотеку? Неизвестно.

Кому подходит такой вариант ипотеки?

Людям, большая часть состояния которых находится в ценных бумагах или инвестирована в бизнес-проекты. Выплачивать ипотечный кредит частями с получаемых дивидендов им выгоднее.

Еще один вариант, выгодный для заемщика ипотечного кредита без первоначального взноса. Это сдача приобретенной квартиры в аренду. Если арендная плата будет сравнима с ежемесячными выплатами, то ипотека без первоначального взноса будет выгоднее стандартной.

Список необходимых документов для получения ипотечного кредита

Итак, Вы выбрали банк с подходящими условиями и решили оформлять в нем ипотеку. Что для этого нужно? Нужно подтвердить свою личность и доказать свою способность выплачивать заем. Для этого нужно будет предоставить в банк следующие документы:

• заявку на получение кредита (пишется в банке);
• анкету заемщика (составляется в банке);
• паспорт;
• идентификационный код;
• справку с места работы о своем доходе за последние полгода или даже год;
• информацию о движении средств по карточным счетам за предыдущий год;
• свидетельство о браке;
• копию паспорта жены/мужа;
• идентификационный код жены/мужа;
• справку с места работы о доходах жены/мужа за последние полгода или год;
• документы, подтверждающие другие доходы заемщика;
• справки о наличии депозитов;
• справки о наличии других кредитов (если они есть в других банках).

В зависимости от требований конкретных банков, могут понадобиться и другие документы

Мораторий на взыскание валютной задолженности по ипотеке

До 2013 года большое количество ипотечных кредитов было выдано в валюте (там процентная ставка была меньше).  В связи с большим колебанием курса иностранных валют по отношению к гривне многие заемщики оказались под угрозой остаться без квартиры на улице. Правительство пошло навстречу таким людям и в июне 2014 года был принят закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины». Согласно этому мораторию в Украине действуют следующие запреты:

• на принудительное взыскание недвижимого имущества, находящегося в ипотеке или в залоге (без согласия заемщика), если это жилье используется как постоянное место проживания заемщика или поручителя, или же является недостроенным строительством при условии, что у заемщика или поручителя нет другой жилой недвижимости, а также если общая площадь такого жилья не превышает 140 кв. м для квартиры и 250 кв. м для жилого дома;
• на принудительное взыскание имущества, не находящегося в ипотеке, без согласия должника, если сумма кредита превышает стоимость ипотечного имущества;
• на перепродажу кредита третьим лицам, кроме банков, объявленных неплатежеспособными.

В каких случаях мораторий не применяется?

• если предмет ипотеки находится на временно оккупированных территориях;
• заемщик является субъектом Закона Украины «О предотвращении коррупции».

Сколько будет действовать этот мораторий?

До тех пор, пока не утратит силу закон «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, переданного в обеспечении кредитов в иностранной валюте», т. е. до 21 октября 2020 года. Тогда вступят в силу положения Кодекса Украины о процедурах банкротства. До этого времени заемщики по валютным ипотечным кредитам могут не переживать по поводу потери жилья. В то же время не нужно и радоваться истечению срока давности обращения в суд – на время моратория такие сроки приостанавливаются.

Ставки по ипотечным кредитам в банках Украины

Ипотечные кредиты на новое жилье в ведущих банках Украины выглядят следующим образом:

Указанные цифры процентов – ориентировочные. Нужно еще учитывать затраты на оценку залогового жилья в залог, услуги нотариуса,  страхование жилья и жизни заемщика, а также некоторые другие разовые расходы. Для точного расчета ипотечного кредита советуем обращаться к сотрудникам выбранного Вами банка.

Ставки на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья выглядят следующим образом:

Как и в первой таблице, указанные цифры процентов – ориентировочные. Для точного расчета советуем обращаться к сотрудникам выбранного Вами банка.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить ипотеку переселенцам

В соответствии с украинским законодательством внутренне перемещенные лица (ВПЛ) имеют право получить кредит на общих основаниях. К тому же эти граждане получат государственную поддержку в размере 50 % стоимости строительства, покупки доступного жилья или льготного ипотечного жилищного кредита.

Но в реальности, в каждом банке своя внутренняя политика, и поэтому часто отказывают в выдаче кредита сложным клиентам. Т. е. небольшой кредит, например, до 20 тыс. грн, еще можно взять, а вот для покупки жилья с кредитами все намного сложнее.

Почему же возникают проблемы?

Это связано с тем, что у ВПЛ отсутствует залоговое имущество на территории, контролируемой Украиной. Также большинство переселенцев не может предоставить поручителей, не имеют официальной работы, из доходов имеют только социальные перечисления с минимальной заработной платы. Все это делает внутренне перемещенных лиц нежелательными заемщиками для наших банков.

И все-таки программы ипотеки для переселенцев существуют. Чаще – в государственных банках, например, в Ощадбанке. В чем ее суть?

• первоначальный взнос от 10 % (для всех остальных – 30 %);
• срок ипотеки до 30 лет (для остальных – до 20 лет);
• более низкая процентная ставка – 18,99 % годовых;
• разовая комиссия 0,99 %;
• оформление страховки на недвижимость и на жизнь заемщика;
• возможность отказаться от ипотеки в течение двух недель со дня подписания договора;
• возможность досрочного погашения без дополнительных оплат.

Какие документы нужно предоставить внутренне перемещенным лицам, чтобы получить кредит?

• паспорт;
• идентификационный код;
• справку о постановке на учет ВПЛ;
• справку о доходах и уплате налогов за 6 месяцев, предпринимателям за 12 месяцев;
• документы всех членов семьи, участвующих в программе;
• выписку из единого реестра разрешений для перемещения лиц через линию столкновения.

Возможно, будут необходимы и другие документы, но все это индивидуально и зависит от конкретного человека. Поэтому за более точной информацией обращайтесь к сотрудникам Ощадбанка.

По примерно такой же ипотечной программе работают Глобус Банк и Укргазбанк.

С апреля 2017 года в Украине действует государственная программа для переселенцев и участников АТО «Доступное жилье».

Государство обязуется компенсировать 50 % стоимости квартиры, площадь которой не должна превышать 73,5 кв. м. (21 кв. м на каждого члена семьи плюс 10,5 кв. м на семью).

Дополнительные условия действия этой программы:

• переселенец должен подтвердить свой статус;
• совокупный семейный доход не должен превышать трех средних заработных плат;
• заемщик не должен иметь в собственности жилье на подконтрольной Украине территории (или ее площадь не превышает 13,5 кв. м на человека).

Нужно заметить, что в каждой области Украины предусмотрена своя квота.

Как взять ипотеку участнику АТО

Участники боевых действий, инвалиды войны и члены семей погибших участников АТО, также как и внутренне перемещенные лица имеют право на получение от государства помощи в размере 50 % стоимости покупки доступного жилья или на льготный ипотечный жилищный кредит.

Для того чтобы воспользоваться этим правом, участнику боевых действий нужно подать следующие документы:

• заявление на получение кредита для покупки квартиры;
• справку участника боевых действий;
• копию удостоверения участника боевых действий;
• справку о пребывании на квартирном учете или документы, подтверждающие необходимость улучшения жилищных условий;
• справку о составе семьи или выписку из домовой книги;
• копию свидетельства о браке;
• копии паспортов взрослых членов семьи и идентификационных кодов;
• копии свидетельств о рождении ребенка (детей);
• документы, подтверждающие доходы заемщика и членов семьи;
• заключение о независимой оценке объекта купли-продажи.

К сожалению, далеко не все банки выдают льготные кредиты участникам АТО/ООС. Им невыгодно давать кредит под менее 25 % годовых. Заставить их выдавать льготные кредиты государство не может, несмотря на действующее законодательство. Поэтому в реальности банки под любой аргументацией отказывают в жилищных кредитах льготным категориям граждан, в том числе и участникам АТО/ООС.

Немного лучше ситуация с бывшими военнослужащими, имеющими инвалидность первой группы – они еще имеют шансы получить такой кредит, а вот инвалидам 2-3 групп и обычным участникам боевых действий получить такие кредиты очень и очень сложно.  Банки требуют обмена права на землю на квартиру с вторичного рынка недвижимости.

Можно ли получить кредит на вторичное жилье и как это сделать

На приобретение первичного (нового) жилья ипотеку дают не так много украинских банков, а вот на вторичном рынке предложений кредитования намного больше.

Ипотеку предлагают ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Кредобанк, Креди Агриколь Банк, Таскомбанк, МТБ Банк, «Пивденный» и другие.

ZeCredit

Сумма до:	7 000 грн.
Ставка:	0%
Срок:	До 30 дней

• Первый кредит под 0%
• Заявка рассматривается 5 минут
• Деньги на карте через 5-10 минут
• Без справок о доходах
• Возраст заемщика 18-65 лет
• Только Паспорт и ИНН
• Кредит в день обращения

Получить деньги

Как и на новое жилье, максимальный срок кредитования составляет, в среднем 20 лет. Взнос будущего собственника должен составлять не менее 30-40 %. Процентные ставки по ипотеке вторичного жилья – колеблются от 18 до 22 % годовых. Причем большинство банков дают фиксированную ставку на весь период займа. И только некоторые банки предлагают фиксированную ставку в первые два года, после ставка становится плавающей.

Как и при покупке нового жилья, заемщик оплачивает еще разовую комиссию за кредит (до 2 % от его суммы) и страховые полисы (страхование недвижимости, жизни от несчастного случая).

Для получения кредита на вторичное жилье нужно предоставить стандартный пакет документов (мы перечисляли выше) и дополнительно документы продавца:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор мены, дарения, свидетельство о приватизации), которые должны быть зарегистрированы в БТИ;
• справку-характеристику жилья из БТИ,
• справку о составе семьи (форма 3);
• технический паспорт на квартиру;
• справку об отсутствии задолженности по квартирной плате,
• копии паспортов владельцев квартиры и другие документы.

Какие банки дают молодежный кредит на жилье

В нашей стране существует большая проблема – много молодых семей не в состоянии приобрести себе жилье. Государство пытается им в этом помочь. Функционирует Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. В Украине действует Государственная программа обеспечения молодежи жильем на 2013 – 2020 годы. По этой программе  годовая процентная ставка для молодежи не должна быть выше 7 %.

Но начиная с 2015 года и до сих пор из государственного бюджета Украины расходы на предоставление льготного долгосрочного государственного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья в государственном бюджете не предусматривались.

Финансирование льготного кредитования молодежи осуществляется в настоящее время только местными бюджетами по местным жилищным программам. К сожалению, и в банках таких программ на сегодня нет.

Как оформить ипотеку для молодых семей в Украине в 2020 году

По сути, государство через местные бюджеты финансирует покупку жилья участникам молодежной программы. Как же стать участником этой программы и получить молодежный кредит? Реально ли это? Таким вопросами задается немало молодых семей в Украине. Попробуем ответить на них.

Что же такое молодежный кредит?

Это кредит, выдаваемый государством в рамках программы молодежного жилищного строительства. В соответствии с ним, в зависимости от количества детей в семье, заемщики, получившие такой кредит, либо возвращают государству всю сумму, либо ее часть с небольшими процентами, или же вообще без них.

На какое жилье и сколько денег можно получить?

Жилье можно выбрать абсолютно любое, главное – дом должен быть не старше 20 лет.

При расчете суммы кредита региональные управления фонда содействия молодежному жилищному строительству будут отталкиваться от цен на квадратный метр, действующих в той или иной области Украины. Все, что выходит за эти нормы, заемщик должен будет оплатить сам одновременно с первым взносом – 6 % по кредиту. И лишь после этого фонд оплатит оставшиеся 94 %. Кредит выдается сроком до 30 лет.

Как определяется норма площади?

За основу берется постановление Кабинета Министров Украины № 584 2001 года. Согласно этому постановлению каждый член семьи имеет право на 21 кв. м площади плюс еще 20 кв. м дается в общем на семью. Что же касается цены квадратного метра жилья, то она в каждой области Украины своя и постоянно изменяется.

Кто может рассчитывать на получение молодежного кредита?

Какие требования к заемщикам? Их три:

• возраст до 35 лет;
• претендент должен стоять на квартирном учете по месту регистрации (получить жилье можно будет только там, где человек зарегистрирован);
• достаточная платежеспособность (человек или семья должны иметь прожиточный минимум на каждого члена плюс средства на погашение кредита).

По последнему пункту можно добавить, что если средств недостаточно, можно будет взять поручителя.

Условия молодежного кредита:

• если Вы холостяк, или не имеете детей – процентная годовая ставка составит 7 %.
• если в семье один ребенок – 0%, если двое – государство компенсирует 25 % стоимости тела кредита, если трое и больше – 50 %.
• беспроцентный молодежный кредит могут получить и военнослужащие.

Как оформить молодежный кредит?

Опишем порядок действий:

1. Встаньте на квартирный учет. Это нужно сделать в горисполкоме, районном или сельском совете. Вас поставят на очередь, если Вы зарегистрированы в этом населенном пункте, но по месту регистрации на одного члена семьи приходится меньше жилой площади, чем положено (рассчитывается на основе постановлений местной власти). На расчет влияет количество детей, их возраст, пол, наличие заболеваний членов семьи и т. д.

Документы, необходимые для постановки на квартирный учет: паспорт, код, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей, справка из БТИ об отсутствии/наличии недвижимости.

2. Подайте анкету в Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству и предоставьте следующие документы: справку, что Вы стоите на очереди на улучшение жилищных условий; справку о составе семьи (форма  3); документы всех членов семьи (паспорта, коды, свидетельства о браке и рождении детей); справку о зарплате за полгода.

За каждый предоставленный документ претенденты получают баллы, сумма которых определит рейтинг Вашей анкеты. Преимущество имеют молодые ученые; спортсмены, имеющие национальные и международные достижения; люди, которым в текущем году исполняется 35 лет.

3. Ожидайте. Свое продвижение можно отслеживать на сайте фонда. Сколько ждать? Неизвестно – все зависит от наличия денег в фонде и от изменений жизненных обстоятельств самих заемщиков. В среднем 5-6 лет. Хотя бывает и 3-4 года.
4. Оформляйте кредит. В случае удачи Вам сообщат, что нужно срочно подобрать жилье. Выбирать можно как на первичном, так и на вторичном рынках. Далее нужно заключить договор с застройщиком (если новое жилье) и обратиться с ним в фонд. Там рассчитают сумму кредита. После Вы подписываете договор с фондом и открываете счет в банке-агенте. На этот счет в течение 5 дней нужно перечислить первый взнос в размере 6 % от тела кредита и сумму разницы между рыночной и номинальной ценой квартиры. Если жилье новое, эти 6 % процентов можно разделить пополам: половину внести сразу, вторую – после получения в БТИ паспорта на жилье. Потом фонд перечисляет оставшиеся 94 % суммы на счет заемщика. Далее сумма уходит на счет застройщика или продавца. Заемщик платит поквартально.

К сожалению, финансирование льготного кредитования молодежи осуществляется только местными бюджетами по местным жилищным программам. Соответственно скорость получения молодежного кредита теперь напрямую связана с местными бюджетами – главным источником средств фонда содействий молодежному жилищному строительству.

Законодательство в сфере ипотеки

Нормы порядка использования ипотеки содержатся в следующих основных законах Украины:

«Про ипотеку»

Закон дает определение основных понятий, связанных с ипотекой, раскрывает условия передачи имущества в ипотеку, владение, пользование и распоряжение предметом ипотеки, определяет ее особенности, расписывает процедуру оформления, описывает процедуру взыскания по ипотеке.

«Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах»

Закон регулирует отношения между организациями в системе ипотечного кредитования.

«О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»

Закон устанавливает общие принципы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования строительства жилья.

«О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений»

Закон регулирует отношения, возникающие в сфере государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений. Документ направлен на обеспечение признания и защиты государством таких прав.

«О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте»

Закон запрещает изымать жилье за долги по кредиту, описывает условия, при которых действует этот мораторий.

В завершение хотим сказать, что несмотря на высокие проценты, при ипотеке есть несколько выгодных моментов: во-первых, стоимость квартиры фиксируется на время оформления, во-вторых, Вы будет выплачивать приблизительно такую же сумму, как за аренду квартиры, но Вы платите за то, что в перспективе станет Вашей собственностью! Так что просчитывайте все плюсы и минусы и принимайте взвешенные решения!